Obligaciones del Vendedor
Solvencias requeridas
Ministerio de Hacienda — Cubre renta anual, IVA (si aplica por operaciones comerciales) y multas de tránsito.
Solvencia Municipal — Emitida por la Alcaldía del municipio donde se ubica el inmueble. Si el vendedor tiene negocio inscrito, también se le exigirá solvencia personal.
Certificación Extractada del CNR
Se obtiene en el Centro Nacional de Registros (CNR) con un costo de US$8.86. Confirma que el inmueble está libre de gravámenes. Junto con las solvencias, tiene una vigencia de 30 días.
Liberación de hipoteca
Si el inmueble está hipotecado, el vendedor deberá gestionar su liberación antes de la escrituración. El costo varía según la entidad bancaria.
Impuesto sobre Ganancia de Capital
Se aplica una tasa del 10% sobre la ganancia de capital, calculada así:
Se declara en el formulario del Ministerio de Hacienda (www.mh.gob.sv) y se paga en la declaración de renta del año siguiente a la venta.
Nota importante: Este impuesto aplica únicamente si el inmueble se vende después de 12 meses de haberlo adquirido. En caso de herencia, la fecha de adquisición es la indicada en el documento notarial.
Ejemplo de cálculo
| Valor de Venta (VV) | US$400,000.00 |
| Costo de Adquisición (CA) | US$350,000.00 |
| Valor de Mejoras (VM) | US$25,000.00 |
| Ganancia de Capital (GK) | US$25,000.00 |
| Impuesto a pagar (10% sobre GK) | US$2,500.00 |
Obligaciones del Comprador
Impuesto sobre Transferencia de Bienes Raíces
Tasa del 3% sobre el monto que exceda los US$28,571.43. Se declara en el Ministerio de Hacienda dentro de los 60 días posteriores a la escrituración.
Ejemplo de cálculo
| Valor del inmueble | US$400,000.00 |
| Monto exento | − US$28,571.43 |
| Base imponible | US$371,428.57 |
| Impuesto a pagar (3%) | US$11,142.86 |
Derechos de Registro en el CNR
También llamados Aranceles Registrales. Se calculan a razón de US$0.63 por cada US$100 del valor del inmueble, con un mínimo de US$8.86 y un máximo de US$5,400.00.
Ejemplo de cálculo
| Inmueble de US$400,000 | 400,000 ÷ 100 × 0.63 |
| Aranceles a pagar | US$2,520.00 |
Honorarios Notariales
Los honorarios del notario que redacta la escritura de compraventa oscilan generalmente entre el 1% y 2% del valor de la venta, aunque pueden variar según el caso.
Solvencias del Comprador
Para formalizar la escritura, el notario solicitará al comprador solvencias vigentes del Ministerio de Hacienda y de la Alcaldía Municipal correspondiente.
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